Ветер новых перемен

Сегмент внебанковского ипотечного кредитования снова чувствует к себе повышенный интерес. Со стороны как физических, так и юридических лиц. На это журналу m2 и порталу varianti.lv указал член правления компании West Kredit Артур Силантьев, поделившийся с нами своим видением рынка недвижимости Латвии и рассказавший о профессиональных изменениях, которые в последнее время происходят в сегменте внебанковского ипотечного кредитования.
– Компания West Kredit является одним из самых опытных игроков бизнеса внебанковского кредитования: в следующем году вы отметите своё 30-летие. Возраст более чем солидный. В чём заключается основное отличие так называемого внебанковского финансирования, которым вы занимаетесь, от классического банковского?
– Самое главное наше отличие – отношения с клиентами. Готовность выстраивать с ними диалог. Большие банки, а в финансовом секторе Латвии сейчас доминируют два шведских банка и два американских, с каждым годом становятся всё более формализованными. Они настолько масштабны, что многие процессы у них автоматизированы. На начальном этапе решение о сотрудничестве зачастую принимают не люди, а искусственный интеллект, ограничивающийся бездушной оценкой рисков. Однако потенциальным кредитополучателям хочется другого, уважительного отношения к себе, им не хватает живого общения. И с каждым годом это чувствуется всё острее.
Второе наше важное отличие от классических банков – гибкость принятия решений. Все свои продукты West Kredit подстраивает под клиентов. Если классические банки можно сравнить с огромными кораблями, медленно реагирующими на перемену погодных условий в финансовых морях, то мы – маленькие, юркие и весьма устойчивые яхты, оперативно откликающиеся на любые изменения обстановки. Клиенты высоко ценят как сроки принятия нами решений, так и наши быстрые и ясные ответы. У нас отсутствует лишняя бюрократия, к претенденту на кредит подходим индивидуально. На принятие решения о предоставлении кредита у West Kredit уходит от 10 минут до пары дней. Дальше – процесс подписания документов и закрепления ипотеки. Если говорим, что предоставим заём, то можно не сомневаться: так оно и произойдет. Порядка 75% новых клиентов обращаются к нам по рекомендациям! Такая репутация дорогого стоит!
– Для каких целей чаще всего просят деньги заёмщики? На каких условиях их предоставляете?
– Стоимость наших кредитных ресурсов, безусловно, дороже, чем у классических банков. Для бизнес-клиентов ставки варируются от 8 до 12% в год. Для частных лиц время от времени проводим различные акции, в рамках которых предлагаем кредиты со ставкой от 2,8% в год. В размере ставки многое зависит от того, какое обеспечение предоставляется и насколько устойчивым, по нашему мнению, является клиент.
Деньги выделяем для различных целей и частным, и юридическим лицам. Во всех случаях залогом по займу у нас служит объект недвижимости. При наличии в Латвии порядка шести основных игроков в сегменте внебанковского ипотечного кредитования, доля West Kredit достигает 70% всего этого рынка. Размер предоставляемых денег колеблется от нескольких тысяч евро (потребительские кредиты) до многих миллионов. В случае с крупными займами – это или строительство новых проектов, или реновация старых домовладений.
В последний год наблюдаем всплеск интереса к нашим финансовым продуктам именно со стороны крупных бизнес-клиентов. Что можем объяснить изменениями, происходящими на финансовых рынках. Классические банки стали более критично оценивать клиентов, развивающих инвестиционные проекты в сфере недвижимости. Те всё чаще получают от них отказы в кредитовании, и если это происходит, то обращаются к нам.
Кроме того, наблюдаем рост обращений со стороны предпринимателей, ранее использовавших для реализации проектов средства, собранные на краудфандинговых платформах. Три-четыре года назад те начали вести довольно агрессивную рекламную политику, стали модными и создали реальную конкуренцию, в том числе и West Kredit. Однако теперь ветер вновь дует в нашу сторону. Часть клиентов краудфандинговых платформ не устраивают предлагаемые им условия, у части недовольство вызывают перебои с финансированием. Ведь при использовании краудфандинга всегда остаётся актуальным вопрос, успеют ли собрать необходимые деньги к определённому сроку. Здесь многое зависит от активности потенциальных инвесторов, от того, насколько они верят в проект.
И может случиться так, что застройщик, развивающий какой-то объект недвижимости, вовремя не получит требуемые ему средства (они ещё не будут собраны) и понесёт убытки. В истории сотрудничества с West Kredit такой сценарий невозможен – мы хорошо капитализированы. Если принимаем решение выделить под проект два-три миллиона евро, то они будут зарезервированы для клиента на счёте и он их получит в чётко оговоренные сроки.
– Есть ли какие-то изменения со стороны физических лиц?
– Новый тренд 2022-2023 годов – рост обращений от тех, кто строит частные дома. Истории приблизительно одинаковые: год-полтора назад люди получили согласие банков на финансирование постройки домов при смете в 130 000-170 000 евро. Но из-за роста себестоимости строительства они перестали укладываться в первоначальные сметы, а банк отказался выделять дополнительные средства. Вот люди и стали искать возможность перекредитования, что позволит им довести строительство до конца. West Kredit в этом идёт навстречу: мы готовы брать на себя более высокие риски. И что важно, мы не только предлагаем клиентам своё финансирование, но при необходимости обеспечиваем всеми нужными специалистами, которые помогут довести дом до ума и сдадут в эксплуатацию. Мы заинтересованы в том, чтобы заёмщики начали жить в своём новом доме: это повышает ликвидность их актива!
– Рост межбанковских ставок Euribor оказал влияние на ваших клиентов?
– Никакого! Ни у одного из наших клиентов ставки за последний год не изменились, и это была наша принципиальная позиция! Предоставляем кредиты по фиксированным ставкам, без отсылки к Euribor. Сотрудничая с нами, заёмщики четко понимают, сколько будут платить ежемесячно через год, два, три или пять лет – в зависимости от того, на какой срок оформили ипотечный кредит. Это позволяет выстраивать финансовое планирование на годы вперед без каких-либо сюрпризов. Люди бизнеса это ценят: доля предпринимателей среди клиентов West Kredit уже превышает половину и продолжает расти. Да и сам наш портфель постоянно улучшается. Кризис рынка недвижимости Латвии, случившийся в 2007-2009 годах, многому научил нас. Всё последнее десятилетие мы работали аккуратно и выдавали деньги ответственно, тщательно оценивая заёмщиков.
– То есть качество кредитного портфеля у вас высокое и роста числа неплательщиков не наблюдается?
– Дисциплина платежей хорошая: какие-то должники бывают почти всегда, но это не носит драматического характера. Нынешние клиенты – платёжеспособные, они берут деньги на конкретные нужды. Всё обдумывают, взвешивают, чётко понимают, сколько могут себе позволить и с какими обязательствами смогут справиться, а с какими нет. Нет такого, как в 2005-2007 годах, когда люди набирали столько, сколько давали, часто даже не задумываясь, как будут возвращать. Часть заёмщиков сейчас даже покрывают платежи вперёд, авансом, чтобы чувствовать себя комфортно и ни о чем не переживать.
– Что делать, если проблемы с погашением ежемесячных платежей всё же возникли?
– В финансовой сфере и у нас, и у банков имеется целый ряд механизмов, позволяющих кредитополучателям выровнять ситуацию. В первую очередь взять кредитные каникулы: отложить основные платежи и гасить только проценты по займу. Все вопросы решаются. Любому должнику важно не бегать от кредитора, а идти на контакт. Сегодня все ипотечные компании стараются вести социально ответственный бизнес.
– Одна из услуг West Kredit – предоставление займов для участия в аукционах по покупке недвижимости. Спросом пользуется?
– West Kredit был одним из первых в Латвии, кто начал предоставлять деньги для участия в аукционах. Услуга пользовалась популярностью, потому как классические банки не финансировали участие в торгах. Однако в последние годы эта опция мало востребована: сами аукционы проводятся в незначительных количествах. Что также говорит о хорошей дисциплине ипотечных плательщиков: задолженностей почти нет, и объекты недвижимости не доходят до судебных исполнителей.
– Как аналитики вашего учреждения оценивают нынешний рынок недвижимости Латвии?
– Мониторим рынок еженедельно, потому как обеспечение наших кредитов – это объекты недвижимости. Происходящие сейчас на латвийском рынке недвижимости процессы можем определить как стагнацию. Само слово, может, и звучит несколько негативно, но ничего страшного в нём нет: рынок никуда не падает, но и не растёт. Сделки носят немного замедленный характер.
В том числе и потому, что стоимость кредитных ресурсов у классических банков существенно возросла и они начали более избирательно подходить к клиентам. Так что на латвийском рынке недвижимости и не плохо, и не хорошо, но до того, чтобы стало хорошо, ещё далековато.
– Может, пришло время покупателям попробовать диктовать свои условия продавцам?
– Только если в дорогом сегменте. Там, где жильё предлагалось по 4 000-5 000 евро за кв. м, а то и дороже, – там действительно со сделками стало похуже. Иностранный клиент ушёл, а местные такие объекты в массовом порядке не могут себе позволить.
Но в сегменте, где доминирует латвийский покупатель, никто ничего особо не уступает. Если серийная квартира выставлена на продажу за 70 000 евро, то владелец не станет отдавать её, допустим, за 55 000, которые предложит потенциальный покупатель. Ни на первичном, ни на вторичном рынке не видим эмоциональных всплесков у продавцов, которые были бы готовы скидывать цену. Нет никаких оснований полагать, что завтра рынок недвижимости Латвии изменится в худшую сторону. Он живёт спокойной жизнью, и всё идёт своим чередом: ни продавцы ничего не скидывают, ни покупатели особо не переплачивают.
Из негативных для потенциальных покупателей моментов назову такой: многие из них по-прежнему не соответствуют требованиям финансовых учре-ждений. Особенно в регионах, где спрос на покупку через кредит высокий, а получить заём из-за недостаточного уровня доказанных налогами доходов могут не все. Люди часто получают отказ. Такая картина наблюдается как у нас, так и у классических банков. И мы, и они действуем в рамках определённых законодательством норм.
– В завершение нашего разговора: у вас есть какие-то ограничения по финансированию покупки жилой недвижимости в зависимости от стоимости квадратного метра?
– Нет! Как и говорил, оцениваем каждого клиента индивидуально!
В практике последних лет есть пример выделения предпринимателю кредита по покупке элитной квартиры со стоимостью квадратного метра около 10 000 евро! Мы всегда идём навстречу клиентам и остаёмся гибкими. И если клиент нам понятен, доходы его ясны и прогнозируемы на ближайшие годы, всегда подставим ему плечо своей финансовой помощи! А бизнесменам поможем воплотить их бизнес-проект, в том числе и в сфере недвижимости.

---
Ни у одного из наших клиентов ставки за последний год не изменились, и это была наша принципиальная позиция! Предоставляем кредиты по фиксированным ставкам, без отсылки к Euribor.
---
...на латвийском рынке недвижимости и не плохо, и не хорошо, но до того, чтобы стало хорошо, ещё далековато.