Jauno pārmaiņu vējš

Par nebanku hipotekārās kreditēšanas iespējām interesi izrāda gan fiziskās, gan juridiskās personas. Uz to žurnālam m2 un portālam varianti.lv norāda AS West Kredit valdes loceklis Artūrs Silantjevs, kurš dalījās ar savu redzējumu par Latvijas nekustamo īpašumu tirgu un pastāstīja par izmaiņām, kas pēdējā laikā notiek nebanku hipotekārās kreditēšanas segmentā.
— AS West Kredit ir viens no pieredzējušākajiem nebanku kreditēšanas biznesa spēlētājiem — nākamgad jūs atzīmēsiet savas darbības 30. jubilejas gadu. Tas ir vairāk nekā solīds vecums. Kāda ir nebanku finansēšanas galvenā atšķirība no klasiskās banku finansēšanas?
— Mūsu galvenā atšķirība ir attiecības ar klientiem, gatavība veidot ar viņiem dialogu. Lielās bankas (te jāpiebilst, ka Latvijas finanšu sektorā pašlaik dominē divas zviedru un divas amerikāņu bankas) ar katru gadu kļūst arvien formālākas. Viņu vēriens ir tik liels, ka daudzi procesi tajās ir automatizēti. Sākuma posmā lēmumu par sadarbību bieži vien pieņem nevis cilvēks, bet gan tā dēvētais mākslīgais intelekts, kas aprobežojas ar “bezdvēselisku” risku novērtējumu. Taču potenciālie kredītņēmēji vēlas cieņpilnu attieksmi pret sevi, kā arī viņiem pietrūkst tiešās komunikācijas. Un ar katru gadu tas ir jūtams aizvien vairāk.
Otra svarīga atšķirība no klasiskajām bankām ir elastīga lēmumu pieņemšana. Visus savus produktus AS West Kredit pielāgo klientiem. Ja klasiskās bankas salīdzinātu ar milzu kuģiem, kas lēni reaģē uz laikapstākļu izmaiņām finanšu jūrā, tad mēs esam maza, veikla un visai noturīga jahta, kas operatīvi reaģē uz jebkādām apstākļu izmaiņām. Klienti augstu vērē gan termiņus, kādos mēs pieņemam lēmumus, gan arī mūsu ātrās un saprotamās atbildes. Mums nav nevajadzīgas birokrātijas, katru kredīta pretendentu mēs analizējam individuāli. Lēmuma pieņemšanai par kredīta piešķiršanu AS West Kredit aizņem, sākot no 10 minūtēm līdz dažām dienām. Tad seko dokumentu parakstīšanas un hipotēkas nostiprināšanas process. Ja apstiprinām, ka aizdevums tiks piešķirts, tad var nešaubīties: tā tas arī būs. Gandrīz 75 % jauno klientu ierodas pie mums ar rekomendācijām. Šādu reputāciju mēs vērtējam ļoti augstu.
— Kādiem mērķiem aizņēmēji lūdz naudu visbiežāk? Uz kādiem noteikumiem jūs to piešķirat?
— Mūsu kredītresursu izmaksas, bez šaubām, ir lielākas nekā klasiskajām bankām. Biznesa klientiem aizdevuma gada likme svārstās robežās no 8 līdz 12 %. Privātpersonām laiku pa laikam rīkojam dažādas akcijas, kuru ietvaros piedāvājam kredītus ar gada likmi 2,8 %. Likmes apmērs lielā mērā ir atkarīgs no tā, kāds ir kredīta nodrošinājums un cik, mūsuprāt, stabils ir klients.
Naudu piešķiram dažādiem mērķiem gan privātpersonām, gan juridiskām personām. Visos gadījumos par aizdevuma ķīlu mums kalpo nekustamā īpašuma objekts. Latvijā nebanku finansēšanas segmentā darbojas apmēram seši galvenie spēlētāji un AS West Kredit tirgus daļa sasniedz 70 %. Izsniedzamās naudas apmērs svārstās no dažiem tūkstošiem (patēriņa kredīti) līdz vairākiem miljoniem eiro. Lielo aizņēmumu gadījumā runa ir par jaunu projektu būvniecību vai par veco namīpašumu renovāciju.
Pēdējā gada laikā esam novērojuši, ka ir pieaugusi, tieši lielo biznesa klientu interese par mūsu finanšu produktiem. To var izskaidrot ar finanšu tirgos notiekošajām izmaiņām. Klasiskās bankas ir sākušas kritiskāk vērtēt klientus, kuri attīsta investīciju projektus nekustamo īpašumu nozarē. Viņi aizvien biežāk saņem kreditēšanas atteikumus, un tādos gadījumos viņi vēršas pie mums.
Turklāt pie mums aizvien vairāk ir sākuši vērsties uzņēmēji, kuri projektu īstenošanai iepriekš bija izmantojuši kolektīvās finansēšanas platformu līdzekļus. Pirms trim četriem gadiem uzņēmēji sevi agresīvi reklamēja un radīja reālu konkurenci, tostarp arī AS West Kredit. Tomēr tagad “vējš” atkal iegriezies mums par labu. Daļu kolektīvās finansēšanas klientu neapmierina to piedāvātie noteikumi, daļu — finansējuma pārtraukumi. Lieta tā, ka, izmantojot kolektīvo finansēšanas platformu, vienmēr aktuāls ir jautājums, vai nepieciešamais līdzekļu apmērs būs noteiktā savlaikus. Šādā gadījumā daudz kas ir atkarīgs no potenciālo investoru aktivitātes, no tā, cik lielā mērā viņi tic projektam. Un var gadīties, ka apbūvētājs, kas attīsta nekustamā īpašuma objektu, laikā nesaņems viņam vajadzīgos līdzekļus (to vēl nebūs) un cietīs zaudējumus. Sadarbojoties ar AS West Kredit, šāds notikumu scenārijs ir neiespējams — mums ir laba kapitalizācija. Ja nolemjam piešķirt projektam 2-3 miljonus eiro, tie tiks rezervēti, un klients tos saņems precīzi atrunātajā laikā.
— Vai ir kādas izmaiņas, kas saistītas ar klientiem, kas ir fiziskas personas?
— 2022.-2023. gadā ir parādījusies jauna tendence: pie mums ir sākuši vairāk vērsties privātmāju būvētāji. Viņu stāsti ir visai līdzīgi: pirms gada vai pusotra banka bija piekritusi finansēt mājas būvniecību ar tāmes vērtību 130 000-170 000 eiro. Tomēr, pieaugot būvniecības pašizmaksai, mājas būvētājs vairs nevarēja iekļauties sākotnējā tāmē, savukārt banka atteicās piešķirt papildus līdzekļus. Cilvēki sāka meklēt pārkreditēšanās iespējas, lai pabeigtu mājas būvniecību. AS West Kredit šādos gadījumos ir pretimnākoša: mēs esam gatavi uzņemties augstākus riskus. Ir svarīgi tas, ka mēs klientam piedāvājam ne tikai finansējumu, bet vajadzības gadījumā nodrošinām ar visiem vajadzīgiem speciālistiem, kas palīdzēs pabeigt mājas būvdarbus “līdz atslēgai” un nodos to ekspluatācijā. Mēs esam ieinteresēti, lai aizdevuma saņēmējs sāktu dzīvot savā jaunajā mājā — tas paaugstina viņu aktīva likviditāti.
— Vai Euribor jeb Eiropas starpbanku tirgus procentu likmes paaugstināšana ir ietekmējusi jūsu klientus?
— Nemaz! Nevienam no mūsu klientiem likmes pēdējā gada laikā nav mainījušās, tā bija un ir mūsu principiāla pozīcija. Kredītus mēs piešķiram ar fiksētām likmēm bez atsauces uz Euribor. Sadarbojoties ar mums, aizņēmēji skaidri saprot, cik viņiem būs jāmaksā katru mēnesi pēc gada, diviem, trim vai pieciem gadiem — atkarībā no tā, uz kādu termiņu ir noformēts hipotekārais kredīts. Tas ļauj plānot finanses gadiem uz priekšu un dzīvot bez jebkādiem pārsteigumiem. Biznesa cilvēki to novērtē: starp AS West Kredit klientiem vairāk nekā puse ir uzņēmēju, un tie turpina pieaugt. Un arī mūsu portfelis pastāvīgi palielinās. 2007.-2009. gada nekustamo īpašumu tirgus krīze daudz ko mums ir iemācījusi. Pēdējos desmit gadus mēs esam strādājuši atbildīgi un izsniedzam aizdevumus, rūpīgi izvērtējot aizņēmējus.
— Vai tas nozīmē, ka jūsu kredītu portfeļa kvalitāte ir augsta un nav vērojams nemaksātāju skaita pieaugums?
— Maksājumu disciplīna ir laba, tomēr mēdz būt arī parādnieki, taču šim fenomenam nav dramatiska mēroga. Pašreizējie klienti ir maksātspējīgi, viņi aizņemas līdzekļus konkrētai vajadzībai, visu apdomā, apsver, skaidri saprotot, cik var atļauties aizņemties, ar kādām saistībām tiks galā un ar kādām netiks. Nav vairs tā, kā tas bija 2005.-2007. gadā, kad cilvēki ņēma līdzekļus, cik vien viņiem deva, bieži vien nedomājot, kā parādu atdos. Daļa aizņēmēju tagad maksā pat avansā, lai justos komfortabli un nebūtu jādzīvo sasprindzinājumā.
— Kas darāms, ja tomēr ir radušās problēmas ar ikmēneša maksājumu dzēšanu?
— Finanšu ziņā gan mums, gan bankām ir virkne mehānismu, kas ļauj kredītņēmējiem izlīdzināt situāciju. Kā, piemēram, ir iespējams paņemt kredītbrīvdienas, atlikt pamatsummas maksājumus un veikt tikai aizdevuma procentu maksājumus. Visas problēmas ir atrisināmas. Ir svarīgi, lai parādnieks komunicētu, nevis bēguļotu no kreditoriem. Šodien visi hipotekārie uzņēmumi cenšas savā biznesā būt sociāli atbildīgi.
— Viens no AS West Kredit piedāvātajiem pakalpojumiem ir aizdevumi dalībai nekustamo īpašumu izsolēs. Vai šis pakalpojums ir pieprasīts?
— AS West Kredit bija viena no pirmajām Latvijā, kas sāka piedāvāt naudu dalībai izsolēs. Pakalpojums bija pieprasīts, jo klasiskās bankas dalību izsolēs nefinansēja. Tomēr pēdējos gados šī opcija ir maz pieprasīta, jo pašu izsoļu ir maz. Tas liecina arī par labu hipotēkas maksātāju disciplīnu: parādnieku ir maz, un nekustamo īpašumu objekti līdz tiesu izpildītājiem nenonāk.
— Kā jūsu uzņēmuma analītiķi vērtē Latvijas pašreizējo nekustamo īpašumu tirgu?
— Nekustamā īpašuma tirgu monitorējam katru nedēļu, jo mūsu kredītu nodrošinājums ir nekustamie īpašumi. Latvijas nekustamo īpašumu tirgū notiekošo es definētu kā stagnāciju. Vārdam pašam par sevi ir nedaudz negatīva nokrāsa, taču nekā briesmīga tajā nav: tirgus nebrūk, tomēr arī neaug. Darījumu norise ir nedaudz palēninājusies, tāpēc ka klasiskajām bankām ir būtiski pieaugušas kredītresursu izmaksas, un tās attiecībā uz klientiem ir kļuvušas izvēlīgākas. Var teikt, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgus situācija ir ne slikta, ne laba, tomēr, lai tas uzlabotos, vēl ir tālu.
— Varbūt pircējiem ir pienācis laiks mēģināt diktēt pārdevējiem savus noteikumus?
— Tikai tad, ja darījums notiek dārgajā segmentā. Ja mājoklis tiek piedāvāts par 4 000-5 000 eiro/m² vai dārgāk, šajā segmentā situācija tiešām pasliktinājusies. Ārzemju klienti ir aizgājuši, bet vietējie šādus objektus masveidā nevar atļauties.
Taču segmentā, kur dominē pircējs no Latvijas, neviens tā īpaši nedomā piekāpties. Ja sērijveida dzīvoklis ir izlikts pārdošanai par 70 000 eiro, īpašnieks to neatdos par potenciālā pircēja piedāvātajiem, teiksim, 55 000 eiro. Ne primārajā, ne sekundārajā tirgū nav vērojami pārdevēju emociju uzplūdi un viņu gatavība samazināt cenu. Nav nekāda pamata pieņēmumiem, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgus stāvoklis rīt pasliktināsies. Tas rāmi dzīvo savu dzīvi, un visi procesi rit savu gaitu - ne pārdevēji pazemina cenas, ne arī pircēji īpaši pārmaksā.
Varu minēt, ka potenciāliem pircējiem ir raksturīga šāda negatīva iezīme: daudzi no viņiem joprojām neatbilst finanšu iestāžu prasībām. Tas īpaši attiecas uz reģioniem, kur pieprasījums pēc pirkšanas kredītā ir liels, bet ne visi var saņemt aizdevumu sakarā ar nepietiekamu, ar nodokļiem pierādāmu ienākumu līmeņa dēļ. Cilvēki bieži saņem atteikumu. Šāda aina ir vērojuma gan pie mums, gan klasiskajās bankās. Gan mēs, gan bankas darbojas noteiktu likumu normu ietvaros.
— Mūsu sarunas nobeigumā jautājums: vai jums ir kādi ierobežojumi saistībā ar dzīvojamo nekustamo īpašumu iegādes finansēšanu atkarībā no kvadrātmetra cenas?
— Nē, tādu nav. Kā jau minēju, katrs klients tiek izvērtēts individuāli. Pēdējo gadu praksē mums bija gadījums, kad kādam uzņēmējam tika piešķirts kredīts elites klases dzīvokļa iegādei, kvadrātmetra cena bija ap 10 000 eiro. Mēs vienmēr atbalstām un esam elastīgi, ja klients mums ir saprotams, ja viņa paredzamie ienākumi tuvākajos gados ir skaidri. Šādos gadījumos mēs vienmēr viņam sniegsim savu finanšu atbalstu. Savukārt uzņēmējiem mēs palīdzēsim īstenot viņu biznesa projektus, tostarp arī nekustamo īpašumu ziņā.

--
Nevienam no mūsu klientiem likmes pēdējā gada laikā nav mainījušās, un tā bija un ir mūsu principiāla pozīcija. Kredītus mēs piešķiram par fiksētām likmēm bez atsaucesuz Euribor.
---
...Latvijas nekustamo īpašumu tirgū situācija nav ne slikta, ne arī laba, – tomēr, lai tas būtu labs, vēl ir tālu.